任意売却のメリット

任意売却は競売と比較してご相談者さまにメリットが大きい不動産取引です
一般の不動産取引に近い形で行われるため、プライバシーの確保や引渡し(引越し)
時期の設定など、ご相談者さまの意向に沿った形で行えます。


しかし、任意売却にもデメリットはあります。メリットとデメリットを正しく理解することが、
任意売却を行う上で重要となります。





 メリット1  市場相場に近い価格で売れる

通常の不動産取引と同様の方法で売却するため、競売による強制的な売却より
市場価格に近い価格で売却することが可能です。


不動産を高く売却するためには、なるべく多くの購入検討者に情報を届ける販売活動と、
より良い条件で購入する人を探す時間が必要になります。


任意売却はその両方が可能なため、競売よりも高い価格で売却できるのです。
高い価格で売却することで、任意売却後に返済しなければいけない残債を少なくすること
ができます。



 <競売の場合>

競売は一般的に市場価格の7割程度の価格で売却されます。競売情報は新聞や
インターネット等で公開
されていますが、その情報は一部に限られ、また入札者が自由に
建物内を見ることもできません。


また、入札方法が複雑で現金も必要となるため、落札(購入)しているのは
不動産会社がほとんどです。


競売は情報が公開されてから比較的短い時間で入札・開札を行うため十分な情報収集
ができず、
購入時のリスクが高くなります。そのため、その分だけ入札金額は相場より
低くならざるを得ません。


また、競売は任意売却よりも諸経費が多くかかるため、競売後に残る残債務は
余計に多くなってしまいます。





 メリット2  周囲に事情を知られずに売却可能

任意売却は、一般の不動産売却と同じ販売活動を行います。
そのため、周囲には住宅ローンを滞納したことが知られることなく、自宅を売却することが可能です。

ご相談者さまの多くは、ご近所や知り合いに対して、自宅を高く売れるから売却した、
といった説明をすることができます。

もし住宅ローン滞納への対処が遅れてしまい競売が開始してしまったとしても、
任意売却に関する合意を得て
競売を取り下げることができます。

取り下げられた競売の詳細情報(住所等)は削除されて閲覧できなくなります



 <競売の場合>

競売されている物件の情報は新聞やインターネットで広く広告されています。
(参考:裁判所のホームページ
そのため、ご近所や職場の方、お友達に住宅ローン滞納で競売に出されていることが
知られてしまう可能性があります。競売は不動産会社による入札が多く、
配慮の無い購入希望者が自宅や近所に聞き取り調査をしに来るというトラブル
も多くあります。
過去には不動産会社が子供の学校に押しかけたトラブルもありました。





 メリット3  持出し金がゼロ

通常、不動産売却には登記料や測量費用、仲介手数料など、売買価格の3~5%程度
の諸経費がかかります。

費用がかかるのは任意売却も変わりませんが、任意売却の場合は自宅を売却したお金から、
諸経費を支払うことが認められています。そのため、ご相談者さまは、
お金の持出しが必要有りません


滞納分の管理費・修繕積立金   :(マンションなど) 売却代金から管理組合へ支払う
滞納分の固定資産税・住民税  :売却代金から滞納分の一部または全部を税務署へ支払う
                     (差押えられている場合のみ)

抵当権抹消費用          :売却代金から司法書士へ支払う
抵当権解除の書類作成費用    :売却代金から抵当権設定者・利害関係者へ支払う
不動産会社への仲介手数料   :売却代金から不動産業者へ支払う

 <競売ではの場合>

競売も任意売却同様、売却に係る諸経費は売却代金の中から清算することができます。
しかし、メリット6にある「引越し費用」は売却代金から融通されないため、手元にお金は残りません。





 メリット4  残債は分割返済ができる

任意売却では、自宅売却後も残ってしまった債務(残債)は、ご相談者さまと債権者
(金融機関・住宅金融支援機構など)で協議して、ご相談者さまに無理のない範囲内で
分割返済ができます。

ご相談者さまが今までと同じ条件で支払いを続けることが難しいということは、
債権者も十分理解をしているので、現在の収入や生活状況を十分考慮のうえ、
現実的な返済方法を話し合いの上、対応してくれます


一般的には、月額5,000円~30,000円程度の返済が多くなっています。
 

<競売の場合>

競売後も残債がある場合、債権者からは一括での返済を迫られます。そ
のため競売後に自己破産する方も多くいらっしゃいます。

しかし、連帯保証人がいる場合、自己破産してしまうと連帯保証人へ残債返済の責任
が移ります。
そのため、連帯保証人の給料が差押えられる可能性もあり、簡単には自己破産できない
人も多いのが現状です。





 メリット5  今の家に住み続けることができる可能性も

当協会にご相談される多くの方が、住み慣れた我が家に住み続けたい、とご希望されます。

その理由は様々ですが、家族が病気で引越しが困難だ、といった自宅で引き続き暮らせること
が絶対条件という場合もあります。任意売却は通常の不動産取引同様、購入者を選ぶ
ことができます。

そのため、身内の方や投資家に自宅を買い取ってもらい、家賃を支払うことで
そのまま自宅に賃貸戸建として住み続けるという方法があります(リースバック、
家族間売買、親族間売買とも言います)

また、ご相談者さまの子供が就職したばかりで住宅ローンが組めないが、3年後には
住宅ローンが組める、といった場合には、3年間は貸家として住んだ後、その子供が
住宅ローンを組んで自宅を買い戻す
ことも可能です。


もし、どうしても引越しをしなければいけない、という場合でも、引越し時期が購入者と
交渉できるため、1ヶ月程度かけて近所で引越し先を見つけることも可能です。

そのため、追い出されるようなこともなく、新しい生活をスタートすることができます。



 <競売の場合>

自宅が競売で落札された場合、所有権移転後も住み続けると不法占拠となります。

競売の落札者には引渡命令という制度があり、競売で購入した不動産に不法占拠者
がいる場合、裁判所から比較的簡単に強制執行の命令がもらえます。

次の引越し先が確保できているか等、ご相談者さまの意向は関係ありません

そのため、立退き料がもらえるといったケースはほとんどありません。





 メリット6  交渉により引越し費用を最高30万円、売却代金から
                        融通してもらえる可能性がある


任意売却の大きなメリットの一つとして、最高30万円の引越し費用を、債権者との交渉
により、売却代金から融通してもらえる可能性があります


引越しには、実際の引越し料金の他に、敷金・礼金・仲介手数料のような初期費用
が含まれます。地域にもよりますが、賃貸住宅を借りる際は賃料の3~6か月分が必要となります。

家賃5万円の部屋を借りる場合、5ヶ月分30万円ものお金が必要となります。
引越し費用として認められる金額は、金融機関や各ケースによって違いがありますが、
引越し費用をなるべく多く融通してもらえるよう、経験豊富な当協会
のスタッフが債権者
との交渉にあたります。



 <競売の場合>

競売の場合、売却代金から引越し費用が融通されるという制度はありません。
また、引越しをしなければいけない日が決まっており、ご相談者さまの事情や感情は
考えてもらえません。

さらに、競売で不動産を購入した人のために「引渡命令」という制度があり、
比較的簡単に立退きの強制執行を行うことができます。
そのため、立退き料が受け取れる可能性も非常に低くなっています。





 メリット7  自分の意志で売却できる

任意売却の最大のメリットはご相談者さまご自身の意志で売却活動が行える
ということです。
いつ、誰に、いくらで自宅を売却するかはご相談者さまの意向を反映した形で進みます。

当然のように思えますが競売では、そのどれもご相談者さまが意志を持つことはできません。

また、いつ売却(引渡し)するかが購入者と調整できるため、引越し先の確保は余裕を持って
進められます。

 

<競売の場合>

競売は裁判所により強制的に執行されるので、ご相談者さまの意志は関係ありません

売却する価格も、売却する時期も、売却する相手も、裁判所が決めることになります。
落札をした人が入金した日に自宅の所有権はご相談者さまから購入者に移され、
不法占拠者として立退きを
迫られます。


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